עיקרי ההנחיות שפורסמו בטיוטה החדשה:
א. תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור (משכנתא) כאשר שיעור ההחזר החודשי של המשכנתא מתוך ההכנסה החודשית של הלווה עולה על 50%. הלוואות לדיור, בהן שיעור ההחזר החודשי מההכנסה הוא בין 40% ל-50%, ישוקללו ב- 100% לצורך חישוב יחס הלימות ההון.
ב. תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור שבה היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה, עולה על 66.7% (שני שלישים). המגבלה תחול על הלוואות בריבית משתנה לכל טווחי הזמן, והיא מתווספת להגבלה הקיימת המגבילה לשליש את חלק ההלוואה לדיור שניתן בריבית משתנה לתקופה קצרה מ-5 שנים.
ג. תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור לתקופה לפירעון סופי העולה על 30 שנים.
טיוטת ההנחיות גובשה לנוכח המשך המגמות בשוק הדיור, ובעיקר, חלקן הגבוה של ההלוואות לדיור בתיק האשראי הבנקאי וגידולו בשנים האחרונות, המשך העלייה המהירה בהיקף המשכנתאות החדשות והמאפיינים שלהן: חלק ניכר מהמשכנתאות (17%) ניתן בשיעורי החזר גבוהים מן ההכנסה (מעל 40%), חלק ניכר מהמשכנתאות ניתן בריבית משתנה, לרבות בתקופה של 5 שנים ומעלה (72%), וחלק מהמשכנתאות ניתן לתקופות זמן ארוכות של שלושים שנים ומעלה. מאפיינים אלה טומנים בחובם סיכון עתידי ללווים, אשר קיים חשש שנטלו על עצמם התחייבות גבוהה ואשר בתנאים מסוימים עלולים שלא לעמוד בהחזרי המשכנתא, זאת על רקע הגידול ביחס שבין יתרת ההלוואות לדיור להכנסה הפנויה. מדובר בסיכון הכרוך באפשרות שהריבית תעלה בעתיד ותגדיל באופן ניכר את תשלומי המשכנתא וכן בסיכון הכרוך בשינויים בסביבה הכלכלית, כגון הרעה בתנאי שוק העבודה. התממשות של שני הסיכונים יחד בעת ובעונה אחת, אף תעצים את ההשפעה על יכולת ההחזר של הלווים ותגדיל את הסיכון שהם ייקלעו לקשיים בהחזר המשכנתא.
פועל יוצא של חשש זה, על רקע העליות המתמשכות במחירי הדיור, מאפייני המשכנתאות וסביבת הריבית הנמוכה, הוא הגידול בסיכון למערכת הבנקאית. ההנחיות המוצעות מכוונות להקטנת הסיכונים עבור נוטלי המשכנתאות ולמערכת הבנקאית בכללותה.
מה המשמעות של ההנחיות החדשות על שוק הדיור?
להערכתי, הנחיות אלו לא ישנו את שוק הדיור והמשכנתאות מכיוון שבנק ישראל פספס את העיקר.
במידה ורוצים שאנשים ייקחו משכנתא סבירה יחסית להכנסה שלהם יש להתייחס למושג 'הכנסה לנפש'. מושג זה טומן בחובו ההתייחסות להיקף ההכנסה הכוללת, פחות התחייבות קודמות וגם למספר הנפשות במשפחה. הגבלת ההכנסה לנפש לסכום מינימלי סביר מאפשר שליטה טובה יותר על כך שתישאר הכנסה פנויה מספקת בכדי לשלם את כל שאר ההוצאות . לדוגמא, משפחה המרוויחה 15,000 שקלים לחודש ללא ילדים שונה מאותה משפחה עם שלושה ילדים, משפחה עם הלוואת רכב בחשבון והחזר של 2000 שקלים בחודש שונה ממשפחה ללא הלוואות. כאשר המשפחות יבקשו משכנתא יש להתייחס לכלל המאפיינים ולא רק לשיעור ההחזר החודשי של המשכנתא עצמה. רוב האנשים כיום לא לוקחים משכנתא ליותר מ-30 שנים וגם מעוניינים שההוצאה למשכנתא תעמוד על 25%-30% ולכן ההגבלה ל 50% לא ממש רלוונטית. מי שלקח משכנתאות עם החזר של 40%-50% לרוב היו לקוחות במצב כלכלי טוב מאד שפשוט רצו לסיים את המשכנתא מהר ויש להם מספיק הכנסה פנויה גם כך. לקוחות אלו יפרסו את המשכנתא ליותר שנים. ההגבלה של מקסימום 66.7% מהמשכנתא בריבית משתנה היא בסה"כ הנחיה חיובית שבהחלט תצמצם את השינויים העתידים במשכנתא אך פוגעת בלקוחות שתכננו מראש לסלק חלק משמעותי של המשכנתא בתוך תקופה קצרה בתחנת היציאה המתוכננת.
לסיום, אין מה להילחץ מהנחיות אלו וחשוב להפעיל שיקול דעת ולפעול במסגרת תקציב ברור לגבי רכישה או בנייה של בית כשהמטרה הינה לא רק לקחת משכנתא אלא לחיות איתה.
