חלק ראשון
מבוא
סדר הפעולות ובדיקת התנאים לפטור
בדיקה מקדמית: האם יש שבח במכירה של הדירה הנמכרת?
ואם נוצר לה שבח, מהו גובהו? מהו המס הנדרש לתשלום? בהתאם לתוצאה ולגובה המס מתקדמים ברצף הבדיקות הבאות:
1. בדיקת הדירה הנמכרת.
צריך לברר האם הדירה הנמכרת הינה "דירת מגורים מזכה".
2. קיומה של עילת הפטור.
האם "התא המשפחתי המוכר" עומד באחת או יותר מעילות הפטור (קיימות חמש עילות פטור).
3. עמידה בסייגים.
האם "התא המשפחתי המוכר" קיבל את הדירה הנמכרת במתנה? מתנה זה אומר הדירה עצמה, קרקע לרכישתה או כספים למימון הרכישה במשך שלוש שנים קודם לכן.
4. האם לדירה הנמכרת יש זכויות לבנייה שטרם נוצלו שמשפיעות על מחיר הדירה?
חלק זה כולל בדיקה וחישוב החלק החייב והחלק הפטור ביחס לתקרה שנקבעה בחוק.
5. בקשת הפטור.
"התא המשפחתי המוכר" מחליט וצריך לבקש את הפטור בנוהל דיווח ובטופס מיוחד.
כעת סקירת השלבים בבדיקה עד לניצול הפטור
שלב 1:
בדיקת הדירה הנמכרת, הדירה הנמכרת צריכה להיות "דירת מגורים מזכה".
הכוונה לדירה שבנייתה הסתיימה, בבעלות או בחכירה של יחיד, שאינה משמשת למלאי עסקי אצל המוכר, הדירה צריכה להיות כחטיבה אחת למגורים, הדירה כוללת מתקנים פיסיים המעידים על טיבה כגון: מטבח, חדר מקלחת, חדר שירותים, הדירה "משמשת למגורים" בלפחות 51% משטחה. שימוש למגורים הוא שימוש למגורים, שימוש לפעוטון, מעון ילדים, כיתת דת ואף ללא שימוש כלל, דירה ריקה.
השימוש למגורים צריך להיות באחת משתי תקופות לפי בחירת התא המשפחתי המוכר:
א. השימוש למגורים היה ברציפות בארבע השנים שלפני המכירה או בכל תקופת הבעלות או החכירה בדירה.
או
ב. השימוש למגורים היה במשך 80% מיום 1.1.98 או מיום רכישת הדירה (לפי המאוחר) עד ליום מכירתה. באפשרות זו אין חובה שהשימוש יהיה ברציפות למגורים.
"התא המשפחתי המוכר" את הדירה צריך למכור את כל זכויותיו בדירה, והוא כולל את כל בני המשפחה, בני זוג נשואים כדת, ילדיהם שאינם נשואים עד גיל 18.
שלב 2:
בדיקת קיומה של עילת פטור אחת מתוך העילות הקיימות לפטור ממס שבח.
על פי החוק קיימות חמש עילות פטור. בגיליון הזה נסקור שתיים מתוכן. בגיליון הבא את השאר.
כל תא משפחתי המוכר את דירתו בוחן עמידתו בתנאי כל עילת פטור. די בעמידה של עילת פטור אחת כדי להבטיח שהפטור יינתן (וכל זאת בכפוף לעמידה בתנאי הדירה כאמור, ובתנאים הנוספים, (אשר יפורטו בגיליון הבא של חדשות):
א. עילת הפטור לפי סעיף 49ב(1) על פי עילת פטור זו, ניתן למכור את הדירה הנמכרת אם לא נוצל פטור ממס שבח בארבע השנים שקדמו למכירה הנדונה.
באופן חריג "מתעלמים" גם ממכירות בפטור בהעברות לילד או לבן זוג של דירת מגורים שנעשו בתקופת ארבע השנים שקדמו למכירה זו. קיימים חריגים נוספים.
ב. עילת הפטור לפי סעיף 49ב(2). על פי עילת פטור זו, ניתן למכור את הדירה הנמכרת אם חלקו של התא המשפחתי המוכר בדירה עולה על 25%, הדירה היא דירתו היחידה של התא המשפחתי בישראל ובאזור ביום המכירה, ובמשך ארבע השנים שקדמו למכירה זו.
כמו כן ניתן למכור על פי עילה זו רק אם חלפו למעלה מ– 18 חודשים מאז נוצלה עילת פטור זו במכירת דירה קודמת. התא המשפחתי ייחשב כמי שיש לו "דירה יחידה" לעניין עילת פטור זו, גם אם יש לו בנוסף לדירה הנמכרת דירה נוספת שחלקו בה הוא עד25% ממנה, או אם יש לו דירה נוספת שהושכרה בשכירות מוגנת עד 1.1.97 או אם יש לו דירה שנרכשה על ידו במהלך 18 חודשים שקדמו למכירה הנדונה. בכל אחד מהמקרים הללו, כאשר הוא היחיד שקיים, תיחשב הדירה הנמכרת ל"דירה יחידה" למרות קיומי הפיסי של דירה נוספת.
בגיליון הבא אסקור את העילות הנוספות לנצל פטורים ממס שבח במכירת דירת מגורים בישראל וכן אסקור בקצרה את עיקרי הוראת השעה שמאפשרת למכור בנוסף עוד שתי דירות בשווי מכסמלי של 2.2 מליון שקלים לכל דירה. תוקפה של הוראת השעה יפוג ביום 31.12.2012, אלא אם תצא הודעה אשר תבשר על הארכת מועדה בשל הבחירות לכנסת.
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי
חפשו אותנו בפייסבוק: "דורית גבאי, רו"ח. לשלם פחות. כחוק"
אתרנו: www.doritgabay.com
כתובת משרדנו: חיבת ציון 32 רמת גן. טלפון: 03-6128358 פקס: 03-7510645
