כיום אנשים מחליפים או משדרגים את הנכס כאשר המשפחה גדלה,לעיתים נוצר הון מסכום כסף חד פעמי כגון קרן השתלמות, מתנה מהמשפחה ירושה וכדומה.
פירעון מוקדם מלא או חלקי של המשכנתא כרוך לעיתים בתשלום עמלות מסוגים שונים שעלולות להגיע לסכומים של עשרות אלפי שקלים. (ראה עמלה מספר 3). ניתן להימנע מתשלום חלק מהעמלות ולחסוך הרבה כסף בתכנון נכון ונבון של המסלולים במשכנתא ובהכרות עם העמלות השונות כאשר מחליטים לסלק לפני תום התקופה.
5 עמלות הפירעון המוקדם:
1. עמלה תפעולית: עמלה חד פעמית עבור חישוב הפירעון מוקדם בסך 60 שקלים. המפקח על הבנקים רשאי לעדכן סכום זה מעת לעת ע"פ השינויים במדד המחירים לצרכן. המלצה. לבצע סילוק משמעותי בפעם אחת ולא מספר פעמים בסכומים קטנים.
2. עמלת אי הודעה מוקדמת: עמלה בשיעור 0.1% מהסכום הנפרע, כפיצוי עבור אי יכולתו של הבנק למחזר את כספו עם קבלת התמורה. המלצה. להודיע לבנק לפחות 10 ימים מראש לפני ביצוע הפירעון, אולם לא יותר מ 30 יום, הבנק מחויב לבטל עמלה זו במידה והודעתם מראש ובכתב. (ניתן לקבל פטור זה פעם בחצי שנה).
3. עמלת היוון בגין הפרשי ריבית: עמלה המחושבת על ההפרש בין שערי הריבית ע"פ הסכם ההלוואה הנפרעת לבין "הריבית הממוצעת" (הריבית הממוצעת הינה בהתאם לתקופות השונות ולמגזרים שונים של הלוואות, כפי שמתפרסם מפעם לפעם ע"י בנק ישראל).
המלצה. זו העמלה המשמעותית ביותר למי שלקח בעבר כספי בנק בריבית קבועה. סכום העמלה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים, מומלץ לשלב במשכנתא חדשה מסלולים ללא עמלות פירעון מוקדם, למשכנתא מסוג זכאות אין עמלות כלל, בהלוואה משלימה ללא זכאים שנלקחו בעבר בריבית גבוהה ישנן הנחות בעמלה מהשנה השלישית ע"ס 20% ובשנה החמישית 30% הנחה.
4. עמלת "מדד ממוצע": עמלה בשיעור מחצית מהשיעור הממוצע של השינוי במדד ב-12 המדדים האחרונים שפורסמו לפני יום הפירעון המוקדם כפיצוי בגין הפסד מדד. עמלה זו תגבה רק בהלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן ורק אם הפירעון מבוצע בין ה-1 וה-15 בחודש.אם מבצעים את הפירעון המוקדם מה-16 בחודש ועד סוף החודש,הבנק לא יגבה עמלה זו. המלצה. אם צופים מדד שלילי בחודש הסילוק עדיף לסלק לאחר ה-16 לחודש ולהרוויח את המדד השלילי (יתרת הקרן תפחת) ועמלת הפירעון מוקדם לא תיגבה.
5. עמלת "הפרשי שער": עמלה בגובה הפרשי השער שבין שער מטבע החוץ ביום שבו בוצע הפירעון המוקדם ובין שערי מטבע החוץ שיחול שני ימי עסקים מאוחר יותר. עמלה זו תגבה רק בהלוואות הצמודות למטבע חוץ או המתנהלות במטבע חוץ. המלצה. ניתן להימנע מתשלום עמלה זו אם מודיעים לבנק על הכוונה לבצע פרעון מוקדם שני ימי עסקים לפני ביצוע הפירעון (יום עסקים=כל יום בו נערך מסחר במטבע חוץ, הן בארץ והן בחוץ לארץ).
האמור בכתבה אינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני ומקיף
שאלות למומחה
אנו זוג צעיר מהצפון התחלנו לבנות בית באחד הישובים באזור, כיום סיימנו בנית השלד ונעצרנו. גילינו כי חסר לנו 140 אלף שקלים בכדי לסיים את הבית. השמאי נתן שמאות נמוכה כאשר לקחנו משכנתא מהבנק, נורא רצינו להתחיל לבנות וקיווינו שהכל יסתדר. מה עושים?
סוף מעשה במחשבה תחילה, ברמה הבסיסית לא יוצאים לדרך לפני שתוכנית המימון סגורה וכך נמנעים ממצב שבו נתקעים עם שלד, תשלום חודשי של משכנתא ושכ"ד. לגופו של ענין צריך להביא שמאי אחר בשלב זה, לבקש מהבנק מימון נוסף לסיום הבנייה, להתפשר במקומות שאפשר כגון מזגנים, מטבח, ריצוף גינה וכדומה בכדי להקטין עלויות.
אני מוגבל בבנק עקב בעיות בעסק האם ניתן לקבל אישור למשכנתא לבית פרטי?
חד משמעית לא, הבנק לא נותן משכנתא למי שכבר היום הגיע להגבלה עקב התנהלות לא נכונה. הכלל של הבנקים שלא מכניסים ראש בריא למיטה חולה.
היכן כדאי לרכוש דירה להשקעה בצפון?
באופן כללי עדיף לרכוש נכס איכותי מכיוון שאז השוכרים יהיו איכותיים והזמן שתשקיע בהתעסקות עם השוכרים ועם תיקונים יהיה מועט. עדיף דירות בקומות נמוכות, מקומה שלישית ומעלה הבנקים מגבילים לעיתים את אחוזי המימון מכיוון שקשה לממש נכסים מסוג זה בבנין ללא מעלית. אם יש באזור מכללה או אוניברסיטה זה בהחלט מוסיף.
גיא עינב –
מומחה משכנתאות אובייקטיבי
ק. נאות מרדכי
טיפים לחסכון במשכנתא באתר-
www.yeda-m.co.il
