היום ה-22 בספטמבר , 2017

Select your Top Menu from wp menus

הסודות של השמאות במשכנתא

כיום מקובל כי המימון מכספי הבנק יעמוד על כ-70% משווי הנכס לנכס יחיד ו-50% לנכס שני. השמאי הוא למעשה ה"עיניים של הבנק" ומהווה שיקול משמעותי בגובה המשכנתא שהבנק יהיה מוכן לאשר ללקוחות. שמאות נמוכה של נכס יכולה לגרום לבעיית מימון לא פשוטה. אם אתם רוכשים נכס והשמאות נמוכה ממחיר הנכס בחוזה, תידרשו להשלים את ההפרש לפני קבלת המשכנתא.   אם אתם בונים נכס חדש והשמאות נמוכה יחסית  לשיעור המימון שאושר, תאלצו למצוא מקורות להון עצמי נוסף לבנייה. במאמר זה אפרט לכם מהם הנושאים העיקרים שהשמאי בודק ומעביר לבנק בדו"ח השמאות.

מטרת חוות הדעת

בהתאם להפניית השמאות מהבנק הרלוונטי, השמאי מעריך את שווי הזכויות בנכס שבנדון, בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר מרצון, לצורך קבלת אשראי לבנייה או לרכישה או לשיפוצים או להלוואה לכל מטרה.

פרטי זיהוי הנכס

השמאי מחויב לזיהוי מלא ומדויק של הנכס ובעליו ע"פ מסמכים כגון: נסח טאבו, אישור זכויות וכדומה. מי הם בעלי הזכויות בנכס ומי הציג את הנכס, הגוש, החלקה, המגרש מהות הנכס ומיקומו.

מצב משפטי

ע"ש מי הבעלות ואיזה סוג בעלות, האם קיימות הערות אזהרה או מישכונים על הנכס. מטרת בדיקה זו לוודא כי במקרה והבנק יאלץ לממש את הנכס לא יהיו מגבלות חוקיות במימוש.

מצב תכנוני

האם הנכס בנוי כחוק ע"פ היתר הבנייה, תיק הבניין ותוכנית בנין עיר ככל שנדרש ע"פ מהות הנכס. חשוב שכל הנכס יהיה בנוי כחוק וע"פ ההיתר, לכל חריגה יש משמעות בהערכת השווי ובנכונות של הבנק לאשר את המשכנתא.

תאור כללי של הבנין והסביבה

איזה סוג של ישוב או עיר, מיקום, סוג הבנייה המקובל בישוב, רמה סוציו אקונומית של המשפחות המתגוררת במקום, רמת פיתוח הסביבתי.                                               

תאור המבנה, סוג הבניין או הבית ומצבו הפיזי, גילו, מספר הקומות, מצב תחזוקת הנכס מבחינה פנימית וחיצונית. 

           

השיקולים המרכזיים בהערכת השווי

מיקום הנכס ואופי הסביבה.

שטחי הנכס וחלוקתם.

סטנדרט הבנייה המתוכנן ומצבו הפיזי של הנכס בעת הביקור.

המצב השורר כיום בשוק המקרקעין.

 

השווי הסופי שנקבע הוא שקלול של כלל הפרמטרים שנבדקו ע"י השמאי, לעיתים מומלץ להביא שמאי לפני שנכנסים לעסקה בכדי לוודא שהשמאות מתאימה לציפיות שלנו ובכך למנוע מראש בעיית מימון.

 

שאלות למומחה

– אני עומד לבנות בהרחבה של שדה נחמיה כיצד השמאי יכול להעריך את השווי אם טרם בניתי?

השמאי מעריך את הנכס על סמך התוכניות של הבית וההיתר שאושר, כמובן שאין לו יכולת להתרשם מרמת הגימור של הבית ולכן לוקח בחשבון רמת גימור ממוצעת המקובלת באזור. שווי הנכס נגזר גם מגודלו הפיזי וגם משאר השיקולים כפי שכתבתי בכתבה המקדימה. אתה יכול להזמין את השמאי לפני תחילת הבנייה בכדי לדעת כמה מימון הבנק יהיה מוכן לאשר יחסית לשווי המוערך. כמו כן השמאי קובע את השווי לאורך הבנייה במספר שלבים יסודות, שלד, ריצוף וסיום בנייה בעזרת שווי זה ניתן לחשב מה הסכומים שתקבל בכל שלב מהמשכנתא.

 

– אנו רוכשים נכס בקרית שמונה ב-500,000 שקלים וצריכים 70% מימון, המחירים קפצו בשנים האחרונות כיצד נדע שהשמאי של הבנק יעריך את הנכס כפי שסיכמנו עם המוכרים?

השמאי עובד עבור הבנק ויעריך את הנכס ע"פ מיטב הערכתו, אם אתם חוששים משמאות נמוכה ומהפרת חוזה יש אפשרות להזמין שמאי שעובד עם הבנק באופן פרטי לפני חתימת החוזה. אפשרות נוספת היא הכנסת סעיף לחוזה שמתנה אותו בשמאות מתאימה. 

        

הכותב הינו יועץ משכנתאות ובעלים של חברת "ידע משכנתאות" מנאות מרדכי.   guy@yeda-m.co.il

  1-700-70-80-97www.yeda-m.co.il

אולי יעניין אותך