– מה התוכנית של מפלגתו של יאיר לפיד עבור שוק הדיור? להלן התכנית כפי שפורסמה "יש עתיד" לדיור תבטיח שבתוך עשור יוכל כל צעיר במדינת ישראל לשכור דירה לטווח ארוך במחירים הנמוכים בכ-35% ממחירי השכירות כיום על ידי נקיטת הצעדים הבאים:
1. בניה של כ-150,000 דירות לשכירות לטווח ארוך, אשר תוביל לירידה במחירי השכירות בכלל המשק ובמחירי הדירות לקניה.
2. החזרת קריטריון "מיצוי כושר השתכרות" כתנאי לזכאות לקבלת סיוע בדיור, בהתאם להמלצות ועדת טרכטנברג.
3. מתן עדיפות לצעירים אחרי צבא/שירות אזרחי ובעלי מקצוע מועדף בכניסה לתכנית הדיור.
4. עידוד בניית מעונות מסובסדים לסטודנטים ברחבי הארץ בתכנית רב שנתית מדורגת בשיטת ה-B.O.T, בנייה באמצעות יזמים פרטיים תוך פיקוח על המחירים, בתמורה להחזקת הקרקע לטווח ארוך, הבטחת ביקוש והקלות במיסוי".
– האם התוכנית תביא לירידת מחירים בזמן הקרוב?
"לדעתי התוכנית אינה פשוטה ליישום בניית 150,000 דירות להשכרה דורשת משאבים כספיים משמעותיים והמדינה אינה מעוניינת בהקמת עמידר חדש.
שוק ההון לא יסכים לממן את הפרויקט באופן פרטי אם התשואה (הרווח) לא תהיה כפי שמצופה. כמו כן מדובר על תוכנית לעשר שנים ולכן ההשפעה בשנים הקרובות תהיה שולית לחלוטין. התוכנית הנ"ל בהחלט תפחית במשהו את הלחץ לקניית דירה ברגע שיש פתרון של שכירות לטווח ארוך.
במדינת ישראל רכישת בית הינה החלטה רגשית ומשפחתית ולא רק כלכלית ולכן אנשים רוצים את הביטחון של בעלות".
– האם ההגבלות החדשות של סטנלי פישר ישפיעו על הביקוש?
"בנק ישראל מסביר כי טיוטת ההוראה הנוכחית פורסמה עקב הגידול המואץ בהלוואות לדיור שבשנים האחרונות לווה בעלייה בסיכון הגלום בתיק ההלוואות לדיור בתאגידים הבנקאיים. המטרה של ההנחיות היא לוודא שהמערכת הבנקאית מקצה כריות הון והפרשה מספקות ומתאימות כנגד הסיכונים הגלומים בתיק ההלוואות לדיור. יש להדגיש כי הגדלת כריות ההון במסגרת צעד זה הינה מתונה ומאוזנת ומאפשרת לתאגידים הבנקאיים להקטין במקביל את ההון המוקצה בגין אותן הלוואות לדיור שבעבר נדרשה בגינן הקצאת הון גבוהה במיוחד, וכן להקטין את ההון המוקצה בגין ערבויות חוק מכר, אם נמסרה הדירה למשתכן.
משמעות הדברים הינה כי בנק ישראל מוטרד בעיקר מיציבות הבנקים ולכן מחייב אותם לשמור יותר כסף בצד על כל משכנתא שהם נותנים. לא צפויה ירידה בביקוש בזמן הקרוב והנחיה זו בסה"כ תעלה בצורה שולית את ההחזר החודשי של המשכנתאות החדשות. שוק המשכנתאות מתאפיין בתחרות עזה ולכן הבנקים יספגו חלק משמעותי מהתייקרות מקורות ההון עקב ההוראה החדשה".
– מה הסיכון האמיתי בשוק הדיור והמשכנתאות?
"הסיכון בשוק הדיור הנו כי מחיר הבתים ימשיכו לעלות והשווי לא יהיה ראלי, במצב כזה הלקוחות ימשיכו לקחת משכנתאות בסכומים גבוהים שלא משקפים את יכולת ההחזר האמתית שלהם. כאשר הריביות יעלו אנשים רבים לא יוכלו לעמוד בתשלומים החודשיים.
סיטואציה כזו בהיקף נרחב תגרור ירידות מחירים חדות של הנכסים, בדומה למה שקרה בארצות הברית. לדעתי הסבירות לכך נמוכה מכיוון שאצלנו כל לקוח נבחן בצורה רצינית בקריטריון כושר ההחזר.
בנק ישראל מפחית את הסיכון לבנקים בכך שהמימון משווי הנכס מוגבל וכן מקורות ההון העומדים לרשותם במקרה קיצונים גדולים יותר".
– האם ריבית בנק ישראל עוד תרד?
"אמנם אנו בשפל של ריביות כעת אך אם המצב הכלכלי עוד יחמיר ויהיו עוד פיטורים, ירידה ביצוא וגזירות כלכליות יתכן שבטווח הקצר והבינוני הנגיד הנוכחי או החדש יאלצו להוריד שוב את הריבית בכדי לעורר פעילות במשק".
– האם לפיד יוכל לעזור בנושא הדיור ויוקר המחייה?
"לפיד לא מגיע מרקע כלכלי והמינוי שלו הוא פוליטי, יחד עם זאת יש לו משנה כלכלית סדורה לגבי איך המשק והכלכלה אמורים לעבוד, הוא כמובן מגיע עם יועצים ואנשי מקצוע המלווים אותו. קשה להעריך אם תהיה לו השפעה אמתית על הכלכלה, הדיור ויוקר המחייה. ישנם גורמים רבים שאינם בשליטתו כגון מצב הכלכלה העולמית והגירעון בתקציב המדינה. אם הוא יעלה מיסים אז יהיה לאזרחים פחות כסף וזה יכול לדחוף למיתון ואם לא יעלה מיסים אין לו כיצד לסגור את החובות שיש למדינה. במצב בריא של משק בגידול הכנסות המדינה גדלות יחד עם הגידול בפעילות הכלכלית במצב עדין כמו שלנו כל צעד לא מחושב יכול לגרם נזק.
לא משנה מה הצבעתם, חשוב ששר האוצר הנכנס ונגיד בנק ישראל יקבלו החלטות נכונות, ההצלחה שלהם היא ההצלחה של כולנו.
האמור בכתבה אינו תחליף ליעוץ פרטני ומקיף.
גיא עינב
יועץ משכנתאות אובייקטיבי
קיבוץ נאות מרדכי
