היום ה-20 בנובמבר , 2017

Select your Top Menu from wp menus

צריך משכנתא? מה התחזית?

עד כה ננקטו מספר צעדים שהשפעתם הייתה מוגבלת. הצעדים שננקטו כללו עליית ריבית, הגדלת מיסוי והנחיות לבנקים לתמחר את מרכיב הסיכון בהלוואות מעל 60%. ככל הנראה צפויות הגבלות נוספות על הבנקים בכדי להמשיך ולצנן את שוק הנדל”ן צעדים אלו יכללו ככל הנראה הגבלות על תמהיל המשכנתא כך שמרכיב הריביות המשתנות יקטן ובנוסף תמחור יקר יותר משמעותית של משכנתאות במימון גבוה. המשמעות מבחינתכם הינה שצריך להתכונן כלכלית לצעד הגדול של בניה או רכישת בית ולקיחת המשכנתא.  כאשר חושבים על רכישה או בניה של בית זה זמן מצוין להתבונן כיצד אתם מנהלים את העסק שלכם שנקרא משפחה. הבנק למשכנתאות דורש לקבל מסמכים בכדי לבחון בעצמו את ההתנהלות הכלכלית שלכם ביום יום. המטרה של הבנק הינה לוודא שיש לכם הכנסה פנויה מספקת, בכדי לעמוד בגובה התשלום החודשי לאורך זמן וכי ההתנהלות שלכם בהווה תקינה וסבירה. זה זמן מצוין להתבונן בעצמכם על תדפיסי חשבון הבנק  בשלושת החודשים האחרונים, בתלושי השכר ובהתחייבויות הקיימות בחשבון. המסמכים הנ”ל יוצרים מראה (השתקפות) של ההתנהלות הכלכלית  שלכם בשוטף. חשוב להבין שרמת החיים שלכם נקבעת על בסיס ההוצאות ולא על בסיס ההכנסות.   אני נתקל במקרים רבים של משפחות שמרוויחות יפה אך מוציאות יותר ממה שנכנס. בעסק קורים לזה גרעון. גרעון זה מצב לא טוב שיכול להביא לפשיטת רגל. בכל פעם לוקחים הלוואה קטנה בכדי לסגור את המינוס שגדל ועוצמים עיניים עד הפעם הבאה.לקיחת המשכנתא מחייבת לעיתים שינוי בדפוסי ההתנהגות הקיימים וזאת בכדי לעמוד בהוצאה קבועה נוספת לאורך זמן.   סעיף ההכנסות הינו פשוט יחסית וסביר להניח שאתם יודעים מה ההכנסות שלכם. מסעיף ההוצאות נוטים לרוב להתעלם ולא בדיוק יודעים כמה נוציא בחודש הקרוב.

קחו דף ועיפרון שבו עם תדפיסי חשבון הבנק, פירוט החיובים בכרטיס האשראי וההלוואות שלקחתם ורשמו את כל ההוצאות הקבועות והמשתנות שקיימות בעסק שנקרא משפחה.

תבדקו מה חייבים בכדי להתקיים ועל איזה מותרות ניתן לוותר, המטרה להגיע לאיזון בין הוצאות להכנסות. מומלץ גם לחסוך סכום מסוים של כסף מההכנסות השוטפות בכדי להתמודד עם הוצאות חד פעמיות גדולות בלתי צפויות כגון תיקון לרכב, החלפת מכשירי חשמל וכו’.

ניהול נכון ומאוזן של ההכנסות מאפשר לכם לחיות ללא חרדות, מה יהיה בחודש הבא.

*האמור בכתבה אינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני ומקיף.

 

 

שאלות למומחה

אנחנו זוג צעיר, אנשי קבע מעוניינים לרכוש דירה יד ראשונה מקבלן. יש לנו הון עצמי של כ-15% ממחיר הנכס. האם יאשרו לנו הלוואה בבנק?

סביר להניח שהבנק יאשר הבקשה מכיוון שאתם עובדים במקום מסודר. אם בעתיד תסלקו חלק מההלוואה ותורידו את המימון ל70% תוכלו לבקש החזר יחסי של הפרמיה ששולמה לחברת ביטוח האשראי אי.אם.אי. (החברה שמחליפה את הצורך בערבים כאשר המימון גבוה).

האם הבנקים למשכנתאות מאשרים הלוואות בתוך שטח הקיבוץ (קו כחול)?

לקיחת משכנתא עבור בניה בתוך שטח הקיבוץ הינה תהליך המחייב את הנהלת הקיבוץ להגיע להסדר כולל עם אחד הבנקים המעגן את נושא הביטחונות. צריך להבין כי יש בעיתיות מצד הבנק לממש נכס בקיבוץ שלא עבר שיוך דירות במנהל. התרגום של הסיכון שהבנק לוקח על עצמו בניתנת הלוואה לנכס שיש בעיה לממש אותו (אם הלווה לא עמד בתשלום החודשי) בא לידי ביטוי בריבית גבוה יותר להלוואות מסוג זה. אינך יכול לגשת פרטנית לבנק ולבקש משכנתא ללא הסדר חתום בין הקיבוץ לבנק. ניתן לקבל בחלק מהבנקים הלוואה מסחרית רגילה למטרת שיפוץ או בניה אך צריך לזכור שהלוואה כזו יקרה יותר ולרוב ניתנת למעט שנים. באחת הכתבות הבאות אסקור את נושא בניה בקו כחול לעומק.

הייתי בבנקים ואני מבולבל. איזה מסלול משכנתא עדיף, צמוד או לא צמוד? קבוע או משתנה?

לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות, צריך להתאים את המסלולים למצבך הכלכלי כיום, לציפיות שלך לעתיד וגם לאופי שלך. יש לקוחות יותר סולידיים שמתאים להם מסלולים עם כמה שפחות שינויים בהחזר החודשי ולכן מתאים להם ריבית קבועה או משתנה פעם בתקופה ארוכה, יש לקוחות בעלי הכנסה מספקת שמוכנים לקחת סיכון מחושב במסלולים לא צמודים בהם הסיכון לשינויים בהחזר החודשי גדול יותר. מבלי לדעת נתונים לגביך אני לא יכול לתת תשובה פרטנית. בקרוב תצא כתבה המפרטת את המסלולים העיקרים ומה המשמעויות של בחירה במסלול זה או אחר.

אני בונה נכס בקצרין, כיום אני בשלב יסודות, כיצד הבנק משחרר כספים לבניה?

בבניה עצמית שחרור הכספים מתבצע ע”פ קצב התקדמות הבניה לרוב בארבעה שלבים. שלב גמר יסודות, גמר שלד, גמר ריצוף וסיום בניה. הסכום שישוחרר הנו ע”פ השווי של כל שלב בשמאות ואחוז המימון שאושר. לדוגמא אם אושר מימון של 50% ושווי הנכס בשלב היסודות 300 אלף שקלים הבנק ישחרר בשלב זה 150 אלף שקלים.

מה יקרה למחירים בשוק הנדל”ן בגליל ובגולן?

שוק הנדל”ן מתנהג ככל שוק ובנוי בראש ובראשונה על היצע וביקוש. בשלב זה עדיין ההיצע לא מדביק את הביקוש ולכן ישנה עליית מחירים מתמשכת. בחודשים הקרובים צפויה עלייה הדרגתית בריבית וכן צעדים נוספים של בנק ישראל שנועדו להקטין את הביקוש. הקטנת הביקוש אמורה לגרום גם לייצוב של שוק הנדל”ן. לשאלתך, אזורים שונים בארץ מתנהגים מצורה שונה מבחינה נדל”נית, אזור הגליל והגולן מאופיין בעיקר בבניה עצמית ולא בבניה רוויה ומרכיב בקרקע הנו זול יחסית. הביקוש בגליל ובגולן עולה משנה לשנה ויותר משפחות בוחרות לגור באזור זה. אמנם זה לא במספרים של אזור הביקוש במרכז אך ישנה מגמה חזקה של אנשים הבוחרים בשקט בחינוך ובאיכות חיים. לדעתי שוק הנדל”ן בצפון ימשיך במגמת עלייה מתונה בשנים הקרובות.

צריך משכנתא – מעוניין לחסוך

מומחה אובייקטיבי למשכנתאות

1-700-70-80-97                                                                                                                  

 GUY@YEDA-M.CO.IL

אולי יעניין אותך