החלום של משפחות רבות לבנות בית בקיבוץ כרוך לרוב בצורך לקחת הלוואה לטווח ארוך כשהנכס משמש כבטחון של הבנק, הלוואה מסוג זה נקראת משכנתא. ההחזר החודשי של משכנתא יכול להגיע ל-30% מההכנסה החודשית נטו של משפחה, זוהי למעשה ההוצאה המשפחתית הגדולה ביותר בסל ההוצאות.צריך להשקיע זמן ומחשבה בכדי לקבל החלטה מהראש ולא מהבטן לגבי התחייבות כה גדולה לתקופה של עשרות שנים. בטור זה אנסה ללמד אתכם את הדרך לבנות נכון את תוכנית המימון לבניית בית. רוב המשפחות מתחילות בתכנון הבית שמתאים לחלום שלהם ע"פ שיקולי שונים כגון-מראה חיצוני, מספר חדרים, גודל גינה רצוי, חניה ועוד שיקולים חשובים ולגיטימיים. לאחר שמתכננים את הנכס מתחילים לחשוב על גובה המשכנתא שיבקשו-זו טעות נפוצה.
פעמים רבות הנכס האידיאלי "החלום" הנו במחיר שהמשפחה לא יכולה לעמוד בו לאורך זמן והיא לוקחת משכנתא שהינה בגבול היכולת הכלכלית של המשפחה. החלטה זו מצמצמת את ההכנסה הפנויה מורידה למעשה את רמת החיים וגורמת לסיכון פיננסי גבוה.
נשאלת השאלה מדוע הבנק יסכים לממן את המשכנתא למשפחה? ובכן הבנק מתפרנס ממכירת הלוואות ויש תחרות קשה בין הבנקים שדוחפת את הבנק לקחת סיכונים והרי הנכס משועבד לבנק כך שלמעשה אם המשפחה לא תעמוד בהחזר החודשי הבנק יממש את הנכס. הבנק מפעיל כמובן שיקול דעת ומי שלא עומד בקריטריונים לא יאשרו לו הלוואה. לפני שאתם מחליטים תכנון אדריכלי צריך לקבל החלטה מהו גובה ההחזר החודשי המקסימאלי בו המשפחה יכולה לעמוד, את ההחזר החודשי לתרגם לגובה משכנתא מקסימאלי החישוב הנכון הוא לתכנן בית שמחירו שווה לגובה המשכנתא שחושב (ע"פ ההחזר החודשי המתאים לכם) + ההון העצמי שברשותכם = למחיר הבית האידיאלי. חישוב כזה קובע מראש את התקציב לבניית הבית ומונע מצב שתתחייבו מעבר ליכולת הכלכלית של המשפחה. חשוב שהשכל הישר יגבר על הרגש מכיוון שמדובר בהחלטה חשובה. לשם ההמחשה אקח את משפחת ישראלי, זוג עם 2 ילדים, בעלי הון עצמי של 350 אלף שקלים, שכירים שהכנסתם המשותפת עומדת על 10000 שקלים בחודש, כלומר ההחזר החודשי המקסימאלי בו יכולה המשפחה לעמוד הינו 3300 שקלים צריך לקחת בחשבון את עלויות ביטוח החיים וביטוח הנכס כ 150 שקלים לזוג צעיר ובריא ובנוסף מכיוון שהריבית והמדד צפויים לעלות בשנים הקרובות יש לקחת מקדם בטחון של עליית גובה התשלום החודשי של כ350 שקלים. גובה המשכנתא ההתחלתי הכולל את עלויות הביטוח צריך לעמוד על 2400-2600 שקלים בחודש. אם נתרגם את ההחזר החודשי למשכנתא לטווח ארוך יוצא משכנתא של כ450-550 אלף שקלים ,נוסיף את ההון העצמי ע"ס 350 אלף שקלים. משפחת ישראלי צריכה לתכנן בית בעלות סופית של כ800-900 אלף שקלים. לסיכום מדובר בהתחייבות להרבה מאד זמן חשוב שתקדישו מחשבה ומאמצים לקבל החלטה מהשכל מה נכון עבורכם, תלמדו את הנושא ובכך תתכננו נכון את העתיד שלכם. (אגב זה נכון לא רק לגבי משכנתא). האמור בכתבה אינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני ומקיף.
5 הטיפים למשכנתא
1. מימון. מומלץ לבקש מהבנק אישור למשכנתא גבוהה ב-10% מהתכנון הראשוני בכדי שיהיה מימון לבלתי צפוי (תמיד יש הוצאות שלא לקחתם בחשבון ובד"כ צריך לשלם גם שכ"ד בזמן הבניה).
2. שמאות. תבחרו שמאי שמכיר היטב את רמת המחירים באזור, תתייעצו עם מי שבנה לידכם ועם הבנק. השמאות היא קריטית בכדי לקבל את המשכנתא שאתם זקוקים לה.
3. תשלומים לקבלן. סכמו עם הקבלן כי התשלום יתבצע ע"פ שלבי שחרור הכספים של הבנק למשכנתאות (גמר יסודות, שלד, ריצוף, סיום בניה) ולא ע"פ שלבי הבניה הפרטניים.
4. ביטוח. כחלק מהמשכנתא חייבים לבצע ביטוח חיים ונכס חשוב להבין שזוהי הוצאה נוספת קבועה ולקחת אותה בחשבון יחד עם התשלום החודשי.
5. תכנון. תיזהרו ממחלת "העיניים הגדולות". תכנון נבון של הבית ולקיחת משכנתא שמתאימה לכם תשאיר לכם כסף ליהנות מהבית וגם לשלוח את הילדים לחוגים.
גיא עינב
מומחה למשכנתאות
לפניות ולשאלות – yeda321@gmail.com
